Ondanks Europese Richtlijn contractuele boete huurovereenkomst bij Hennepteelt gewoon verschuldigd

Uitzondering voor overtreding van de Opiumwet

In juli 2018 heeft het Hof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2018:2797) een uitzondering gegeven voor een niet-gemaximeerde boetebeding bij overtreding van de Opiumwet.

In de algemene voorwaarden van het huurcontract was een boetebeding opgenomen van € 1.000,- per dag voor overtreding van het verbod om in strijd te handelen met de Opiumwet in de gehuurde woning. De huurder heeft, in strijd met het verbod in het huurcontract, de woning beschikbaar gesteld voor een hennepkwekerij gedurende 79 dagen, waarna de exploitatie van de hennepkwekerij werd beëindigd door een inval van de politie. De verhuurder vordert betaling van de boete van € 79.000,-.

De huurder stelt zich op het standpunt dat het beding onredelijk bezwarend is in de zin van de richtlijn en verzoekt de rechter het beding te vernietigen (artikel 6:233 sub a BW). Het Hof volgt de huurder echter niet in zijn betoog.

Het Hof oordeelt dat de boete van maar liefst € 1.000,- per dag niet onredelijk bezwarend is voor de huurder. Gelet op de winst die gemaakt kan worden met een hennepkwekerij, oordeelt het Hof dat de boete die op overtreding van dit verbod staat, hoog genoeg dient te zijn om een afschrikkende werking te hebben. Daarbij hebben partijen het boetebeding besproken en kent het exploiteren van een hennepkwekerij grote risico’s, zodat het beding naar het oordeel van het Hof niet als onredelijk bezwarend kan worden aangemerkt.

Deze uitspraak is een uitzondering op de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumenten- overeenkomsten.

Huurovereenkomsten tussen bedrijfsmatige verhuurders en particuliere huurders vallen onder de werking van deze Europese Richtlijn (richtlijn 93/13/EEG). Dit heeft tot gevolg dat een oneerlijke bepaling in bijvoorbeeld de algemene voorwaarden van een huurovereenkomst op grond van de wet vernietigd kan worden. De rechter dient zelfs altijd uit zichtzelf te toetsen of een afgesproken bepaling oneerlijk is voor de consument.

De vraag die daarbij beantwoord moet worden is of door het beding een verstoring van het evenwicht tussen partijen plaatsvindt (waarbij de consument in een nadelige positie wordt gebracht) en of deze verstoring van evenwicht in strijd is met de goede trouw.

Boetebedingen in huurovereenkomsten

In de rechtspraak wordt een niet-gemaximeerde boete per dag voor overtredingen van het contract meestal onredelijk bezwarend geacht in de zin van de richtlijn. Zo kent het veelgebruikte Model voor Onroerende Zaken (ROZ) standaard algemene voorwaarden met daarin een boete beding van € 25,- per kalenderdag voor iedere overtreding in het huurcontract. Dit beding is in de rechtspraak als onredelijk bezwarend aangemerkt. Over deze boetebepaling wordt over het algemeen namelijk niet onderhandeld en de boete geldt voor iedere overtreding (ongeacht de ernst daarvan) en de boete kan oplopen tot wel het tienvoudige van de hoofdsom (de boete is niet gemaximaliseerd).

Let daarom als verhuurder op dat de boete in redelijke verhouding staat tot de overtreding en dat het boetebeding uitdrukkelijk wordt besproken bij ondertekening van het huurcontract, laat de huurder hiervoor een extra handtekening zetten. Zo wordt voorkomen dat een boete bij een overtreding niet verschuldigd is door de huurder. Is sprake van hennepteelt, vorder de boete dan gewoon met een beroep op het arrest van hof ’s-Hertogenbosch.